这几年泰禾干得不错,没有大家想象的这么差

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这几年泰禾干得不错,没有大家想象的这么差来源:风情小镇 作者:江淹泰禾(000732.SZ)此前一直被质疑面临严重的债务危机,但泰禾对此是一直不认可的。泰禾老板黄其森前段时间组织了一场发布会,引起不小轰动,泰禾神秘的面纱被揭开一角,让大家得以窥泰禾一斑。董事长黄其森携众高管亮相北京中国院子,在交流会上,黄其森说道:“这几年泰禾干得不错,没有大家想象的这么差。”本以为是沉舟,但没想到是轻舟,而且已经过万重山。泰禾已经放下债务重负。泰禾今年要还的债务不到100亿元,如果100亿都处理不了,黄其森表示那还做什么?泰禾的债务已经解除,发展形势良好,以后将重视人才管理,给人才晋升机会,让公司更健康发展。可以说是泰禾最近传递出来的信息。警报解除黄其森在3个小时的交流会上,释放了非常多的信息,本文更多是其信息的整理,或者是他说的话的整理,大家可以通过他说的话来简单了解泰禾的情形。泰禾是双总部,我是2012、2013年到北京,走出去以后,眼界和格局都不一样。比如中国院子有南方福建人做事的精细认真,也有北京格局和大气,我是不是有点“南人北相”。他的南人北相引起大家注意。他表示:“2018年,泰禾集团实现销售规模1300亿,销售回款七八百亿,其销售权益占比达80%-90%,如果按照权益排名,泰禾可能进到行业前15位,或者更高。”2017年12月22日,黄其森公开表示:2018年泰禾的销售额目标要达到2000亿元。但没想到泰禾遭遇了危机。2018年财报数据显示,泰禾实现营业收入309.85亿元,同比增长27.35;净利润39.11亿元。这个业绩虽然不错,A股好多公司都亏钱,泰禾的利润率也超过10%。但突然出现的债务危机让泰禾的发展蒙上一层阴影。“没什么太大问题,他预估今年最后要兑付的债务不到100亿。如果泰禾100多亿都完成不了,那还做什么?”黄其森让泰禾执行副总裁葛勇公布了一组数据:泰禾今年有息负债比2018年底显著下降,目前不足1200亿,过去5个月积极去杠杆、降负债,偿还180亿,还有接近300亿短债做了重新安排和置换,到年底刚性兑付金额不到60亿。截至2018年末,泰禾公司的负债总额达2112.47亿元,企业资产负债率达86.88%,高于行业平均标准。其期末货币资金录得149亿元,短期借款及一年内到期的非流动负债合计金额574.28亿元,货币资金对短期负债的覆盖比例为0.26。但黄其森转让了一些项目给世茂,减轻了债务压力。然后将一些短期债转化为长期债,度过了危机。泰禾今年将旗下苏州淀山湖项目、广州增城项目、佛山泰禾院子项目、杭州蒋村项目、南昌茵梦湖项目、漳州红树湾项目及杭州同人山庄部分股权出售予世茂,世茂老板和黄其森都是福建同乡,世茂今年销售在2000亿上下,排名第11位,此次转让,泰禾累计回笼资金77.2亿元。不过黄其森否认是财务困难而被迫转让项目,他称这是为了分散风险。“泰禾原来有7000亿的 土地储备,和世茂合作之后还有6000亿。但也不排除还有一些项目和优秀的企业进行合作,但是不会像这次和世茂这么大规模的合作,还会有一些,但是量不会这么大。”“在过去5个月已经偿还了180多亿,另外还有接近300亿做了重新安排。现在泰禾加大了长期贷款在债务当中的占比,使其长期贷款占比越来越高,短期贷款逐步下降。”泰禾集团副总裁葛勇在见面会上解释。至今没有一笔债务违约,管理团队也日渐稳定。如今在泰禾集团的大盘子里,6000亿元的土地储备货值和对应的1000多亿元的负债,是黄其森可以暂时放松一些的筹码。“这几年泰禾干的不错啊,没有大家想象的那么惨。从去年的数据来看,我也卖了1300亿,销售回款七八百亿,这也不算差啊。而且最重要的是,这里面80%-90%的权益都是我自己的,按照权益排名可能会在15甚至更高。这几年都在稳步增长,前进的步伐也不算慢,但可能跟我讲的2000亿有差距,但那是美好的展望,也是有追求嘛。”黄老板的前瞻意识去年,一家机构向黄其森推荐了海南几千亩地,被他断然拒绝。他的判断是,海南今后的发展,一定是保护生态,不适合做以前的地产开发了。事实上,泰禾把前几年在海南拿的两块地也退掉了。我在金融机构干了12年,泰禾有福建人敢拼会赢,但是我风险意识非常强,为什么不到三四线,为什么不做投机,我想这个大家在面上是看不到的。“聚焦一、二线城市,坚决不布局三、四线城市”,做锁定4亿中产阶级需求的生意,非常清晰坚定。黄其森表示,能精准判断市场大势,他自认为得益于十几年前的北上。来到北京,眼界和格局都不一样了。像泰禾的中国院子,在他看来,既融合了南方福建人做事情的精细认真,还涵盖了北京的格局和大气。在2012年—2014年的3年时间里,泰禾集团在北京、上海和福建拿了800亿元的地,这些地块有些是地王,黄其森表示不后悔当初的行为。现在这些地用1600亿元也买不回来,他说,这是公司发展的潜力。利用这些储备的土地,泰禾飞速发展,2017年泰禾集团跨入“千亿元俱乐部”。2016年至2017年,中国土地市场迎来前所未有的溢价高度,全国上百个地王和高价地频出,引来了限价、收缩融资等调控政策频繁祭出的高压。黄其森感觉不对,立即叫停了公开市场拿高价地的动作,转为收并购降低拿地成本,但仍有部分豪宅被调控政策限制而未如期上市。对于房企来说,只要房子能够正常销售,多大的负债都没有问题,而因为受到政策等原因销售不力,现金流就会出现问题,没法偿还债务,就会出现危险。华夏幸福也因为2017年开始环京受到限售政策影响,销售断崖式下滑,出现暂时的困难,而泰禾也存在类似问题。“我质押股权的钱都投到上市公司里了,借了80多个亿,最多的时候借了100多亿。这说明我对公司有信心,对公司负责任。股权要集中,要有人对公司负责,我把股权质押完,钱再借给上市公司,但小股东不会这么做。我敢这么做,说明我对上市公司有信心,对股价也有信心。后续会在这一块做一些调整,股权质押争取在年底降到50%以下。”黄其森称,他表示不会出让股权,要保持股权集中。重点在选人黄其森表示以后无论是泰禾整体的管理体制,还是个人的工作重点都要有所调整。泰禾以后要“精总部强区域”,管理链条相对短一些。据黄其森解释,过去是四级管控体系,即总部-区域-城市-项目,现在则变为二级管控,即总部-区域,目前泰禾有北京、上海、福建和广深四大区域。并且今后把更多决策权放到一线去,让在一线听得见炮火的人指挥作战,马上拍板马上决策。这实际是给一线更多的权力。将在外君令有所不受,总部可能不如区域了解当地实际情况,决策错误之外,还有可能在时间上给耽误了,时间有时候也是生命。黄其森表示自己以后的工作是放在选人上,而不是管理更多事务性工作。“其主要任务就是看人、阅人。未来泰禾在引进优秀人才的同时,更多是内部选拔,选用“赛马机制”,让业绩说话。“黄其森称虽然在战略上泰禾是大学生,但在管理上泰禾是小学生,泰禾发展太快,连长当团长用,团长当师长用,跟万科、龙湖等企业有差距,尤其需要强化执行力。“泰禾要做精品、要做高端,就需要相应水平的人才,不要滥竽充数的人员,把好进人关的同时,也会更重视内部提拔。”去年泰禾人才流失较多,黄其森称用人机制有问题,责任在自己,因此今年要把重点放在选人上。而对于发展目标,黄其森对外表示要调低,相比2017年称2018年要达到2000亿,2019年真是低调了许多,只有1500亿,但强调回款,要回款1000亿元,除了规模和利润,现金更是生命线。